新购商品房品牌门窗竟被“调包” 法院裁定开发商承担违约金并进行赔偿

2022-07-29

  近年来,随着镇江市依法治市工作的不断提升,社会各界依法维权意识越来越增强,针对民商事类的矛盾纠纷,越来越多的当事人开始选择仲裁解决纷争。

  相对于其他途径的依法维权,仲裁具有自愿性、灵活性、简化程序,更加专业省时、便捷保密等诸多特点。可以像法院一样公平公正合理及时维护当事人双方的正当权益,也更易被双方当事人接受。目前,镇江市仲裁案件呈现逐年上升的态势。

  为了更好地宣传仲裁工作,本报新开辟“民商纠纷选仲裁”栏目,通过鲜活的仲裁案件,生动反映仲裁工作的成效,给市民以启示,促进全市仲裁工作跨越发展。

  “真是太扎心了,说好的某知名品牌铝合金门窗,到交房的时候,竟然换成了‘水货’门窗,如此骗人的开发商实在过分!”即将喜迁新居的市民陈某气愤难平。其实,与陈某相同心情的还有同一小区的10多位业主,为了及时解决矛盾,众业主拿起了法律武器。近日,镇江仲裁委受理并快速处理一起合同纠纷案,经过耐心细致地审理,最终裁定开发商承担相应违约金并进行赔偿,解决了业主们的烦心事。

  据了解,2019年初,市民陈某与本市某房屋开发公司签订了《商品房买卖合同》,购买某小区商品房一处,房屋总价为112万元,合同签订后,陈某依约支付了全部购房款。1年后,开发商在延期的情况下才交付房屋,陈某及不少业主对此不满,但也未深究。但过后不久,陈某通过微信业主群了解到,开发商竟然将购房合同中约定内容给“移花接木”了,这件事顿时在业主群里“炸了锅”。原来,合同中写明的是新房内安装某知名品牌的铝合金门窗,可新房内实际安装的却是“杂牌”的塑钢门窗。

  “门窗被开发商调包了!”这引起广大业主的关注。部分业主代表组团多次与开发商交涉,希望对方按合同办事,更换掉所有门窗,但遭到开发商的拒绝。开发商表示,这涉及该小区两幢楼的近百户业主,全部更换门窗总计费用高达100多万元。事情最终如何解决,业主们却持不同的态度。一部分业主认为,虽然开发商实际安装的门窗名不副实,但其质量尚可,也可以正常使用,更换门窗似无必要。另有部分业主在装修时,已经大部或全部更换了原有门窗,本着“多一事不如少一事”的原则,并不愿参与这起纠纷。

  坚持维权的主要是以陈某为代表的10多位业主,他们认为,开发商实际交付的门窗与合同约定的不一样,这是明显的“合同欺诈”,理应按合同更换并安装原定的某品牌铝合金门窗。同时,还应支付相应拆装损失费、误工费、违约赔偿金等。根据原购房合同中“发生纠纷由镇江仲裁委裁定”的约定,陈某等业主于近期向镇江仲裁委提出仲裁申请。

  镇江仲裁委受理此案后,立即展开调查。陈某等业主认为,开发商实际交房逾期且房屋门窗与合同约定不符,已构成合同欺诈,理应按合同办事,并进行相应赔偿。但开发商认为,逾期未办理交房、产权过户等相关手续是受疫情等因素影响,未能履行相关合同条款是员工工作疏忽造成的,认为不构成合同违约,更不存在欺诈,不同意向业主支付相应违约金、赔偿损失。

  对此,仲裁庭认为,第一个焦点问题是开发商是否构成违约抑或更严重的欺诈?合同违约与合同欺诈存在着本质的区别。合同违约是指当事人并不存在非法占有的目的,本身具有履行合同的意愿,但在履行合同的过程中,因外在因素而导致合同中的某些条款无法正常履行,而合同欺诈则是以非法占有为目的。其次,合同违约是指当事人可能为了获得更多利益而造成的;而合同欺诈则是违背了客观事实,构成欺骗。本案开发商构成逾期交房违约及交付标的物瑕疵的违约,理应承担违约责任,但是不构成欺诈。

  本案中的另一个争议焦点是新房实际安装的是塑钢门窗,但合同约定的是某品牌铝合金门窗。究竟是一拆了之?还是只进行相应的补偿?《中华人民共和国民法典》第九条规定“民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源,保护生态环境”。就本案而言,虽然塑钢门窗确实不同于铝合金门窗,但是究其功能、美观、使用等方面并不存在根本性的区别,如果统统拆除,显然既造成不必要的损失,也有违民法典的原则精神,因此不建议拆除更换,而适宜给予价差补偿。经专业鉴定机构鉴定,分别给出了塑钢与铝合金门窗的价差。在此基础上,通过仲裁员耐心细致地工作,最终化解了纠纷,众业主与开发商握手言和,并接受了开发商的相关赔偿。

  镇江仲裁委专业人士提醒市民,购买房屋时,一定要注意合同内的各项条款内容如合同中有无前后矛盾的地方,附加内容或是需要特别说明的内容也一定要在合同中明确。避免因疏忽而造成的合同漏洞。验收房屋时,应遵循“先验后收”的原则,必要时可以聘请专业人员辅助检验。发现问题时应要求开发商立即整改,在整改完毕之前,业主有权拒绝收房,并要求开发商支付逾期交房的违约金。

  “真是太扎心了,说好的某知名品牌铝合金门窗,到交房的时候,竟然换成了‘水货’门窗,如此骗人的开发商实在过分!”即将喜迁新居的市民陈某气愤难平。其实,与陈某相同心情的还有同一小区的10多位业主,为了及时解决矛盾,众业主拿起了法律武器。近日,镇江仲裁委受理并快速处理一起合同纠纷案,经过耐心细致地审理,最终裁定开发商承担相应违约金并进行赔偿,解决了业主们的烦心事。

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